De aankoop van een agrarisch bedrijf kost meer dan een ons drop. Je wilt daarover geen gedoe. Leg daarom de bedoeling en verwachtingen van partijen goed vast. Het gebruik van vragenlijsten is handig, maar zorg wel dat deze voldoende onderscheidend zijn. Een ingevulde vragenlijst geeft geen garantie, maar heeft wel betekenis. Dat bleek uit het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 14 augustus 2024[1], een zaak waarbij ik de verkopende melkveehouderij bijstond.

Wat speelde er?

Een melkveehouder verkocht begin 2018 zijn bedrijf aan een handelaar. Die verkocht het op zijn beurt een maand later aan een andere melkveehouder. In artikel 6.1 van de (NVM-model)overeenkomst stond (onder meer) dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst stond:

‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten, die nodig zijn voor een normaal gebruik ten behoeve van veehouderij- en/of melkveebedrijf met cultuurgrond. (…) Verkoper heeft onroerende zaak gebruikt als melkveebedrijf, hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik. (…) Verkoper garandeert dat de benodigde vergunningen om een melkveebedrijf in deze omvang te kunnen exploiteren aanwezig zijn en mee overgedragen worden’.

Bij de verkoop aan deze melkveehouder zat een vragenlijst. Daarin stond: zijn er ook vergunningen afgegeven (bijvoorbeeld milieuvergunning, AMvB of Nb-vergunning voor rundveehouderij, bouwvergunningen etc.)? Het antwoord was: ja.

Na het wegvallen van het PAS[2] moest de nieuwe eigenaar beschikken over een natuurvergunning. Deze bleek niet op het bedrijf te rusten. Ook had de verkopende melkveehouder nooit een PAS-melding gedaan en de Aerius-berekening was onvindbaar. De melkveehouder sprak de handelaar aan, omdat hij de garantie uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst had geschonden. De handelaar sprak de verkopend melkveehouder vervolgens aan in vrijwaring.

Wat oordeelde de rechter?

Een afgeleverde zaak (het melkveebedrijf) moet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 BW). Dat betekent dat mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik – hetgeen moet worden vastgesteld naar gangbaar spraakgebruik – daarvan nodig zijn en waar hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, en ook de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. De verkoper is gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. De artikelen 6.1 en 6.3 van de overeenkomst sluiten daarbij aan. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of de kopende melkveehouder mocht verwachten dat voor het bedrijf een (onherroepelijke) natuurvergunning was verleend, omdat dit gegarandeerd zou zijn.

De handelaar heeft gegarandeerd dat de benodigde vergunningen aanwezig zijn voor de kopende melkveehouder. De ingevulde vragenlijst is geen garantie, maar dat betekent niet dat deze geen betekenis heeft. Wat partijen mochten verwachten, is een kwestie van uitleg. Uit het antwoord ‘ja’ uit de vragenlijst kon de koper niet afleiden dat een volledige opsomming is gegeven van de verleende vergunningen. Gelet op de formulering gaat het erom dat is aangegeven dat er vergunningen zijn verleend, maar niet precies welke. De koper mocht dus niet verwachten dat er een natuurvergunning aanwezig was.

Dit wordt niet anders als je de vragenlijst beschouwt in samenhang met artikel 6.3 koopovereenkomst. Weliswaar garandeert de verkoper dat de benodigde vergunningen aanwezig zijn, maar niet is gesteld of gebleken dat begin 2018 (PAS-tijdperk) een natuurvergunning was vereist. Een milieuvergunning volstond en die was aanwezig. De garantie uit artikel 6.3 was niet geschonden. De kopende melkveehouder krijgt geen gelijk.

Tip

Ga bij (ver)koop van een agrarisch bedrijf met partijen na wat hun verwachtingen zijn en leg deze vast. Inventariseer welke vergunningen er zijn en hecht een kopie aan. Een (agrarisch) makelaar heeft hiervoor vaak een zeer goede vragenlijst, die onderscheid maakt in de diverse vergunningen. Maak hiervan gebruik!

Vragen?

Bel gerust vrijblijvend.

[1] Nog niet gepubliceerd.

[2] ABRS 29 mei 2019. ECLI:NL:RVS:2019:1601